Как инвестировать в street-retail?

О том, как правильно инвестировать деньги в street-retail, чтобы он приносил доход, ведь коммерческое помещение без арендатора еще хуже, чем чемодан без ручки, так как приносит владельцу одни убытки.



На днях я проводила тренинг в Институте недвижимости в Петербурге на тему «Геомаркетинг и брокеридж недвижимости». Там неожиданно выяснилось, что тема эффективных инвестиций в street-retail очень болезненна для большинства собственников встроенных помещений, особенно в контексте изменившейся рыночной ситуации.

Действительно, по многим показателям street-retail сдает свои позиции. На улице остались в основном услуги (аптеки, детские центры, ателье, парикмахерские и др.) и общепит. А модные магазины постепенно уходят в торговые центры, несмотря на то что ставки там выше, да и условия по аренде жестче.

Это связано с тем, что покупательские потоки в торговых комплексах для fashion-магазинов более понятны, чем уличный трафик. Во-первых, в ТЦ люди идут целенаправленно за покупками, а на улице они просто гуляют, не имея задачи потратить деньги.

Во-вторых, потенциал торговой точки в ТЦ оценить проще, чем перспективы такого же магазина на улице: достаточно зайти в галерею, чтобы понять заполняемость и проходимость комплекса, его целевую аудиторию, уровень «якорей». На улице, как правило, все это видно гораздо хуже. Особенно если человек – не специалист. Поэтому бывает так: вроде и помещение на бойком месте – возле метро с трафиком 1500 человек в час, и магазин хороший, и товар интересный, но… торговля не идет.

Рассчитывать на быструю окупаемость вложений в street-retail тоже не приходится. Если несколько лет назад инвесторы могли вернуть вложения в этот формат за 5-6 лет, то сейчас этот срок вырос до 8-10 лет. Но он вполне реальный – в этом диапазоне можно найти и купить объекты, за которые даже будет конкуренция среди арендаторов. А это значительно снижает риск собственника остаться с пустыми площадями. Напротив, такой актив может приносить доход всю оставшуюся жизнь. Так что интерес инвесторов к покупке помещений под торговлю на магистралях больших городов, несмотря на все трудности, по-прежнему высок. Но, чтобы вложить деньги правильно, лучше действовать по алгоритму.



Лимит финансирования


Первым делом инвестор должен определить сумму, которую готов потратить на покупку помещения под торговлю. Из моего опыта: большинство продавцов таких площадей, чтобы снизить свою налоговую нагрузку, обычно настаивают на частичной оплате актива наличными деньгами. А это – проблема. Ведь сегодня средняя стоимость коммерческой встройки площадью от 50 до 200 м2 в Москве составляет около 50 млн рублей за помещение. И продавец может запросить минимум 10% от этой суммы в форме серой выплаты. Сумма большая. И, если у вас ее не окажется, сделка может не состояться.

Опять же, риск для покупателя в такой ситуации велик – а вдруг что-то пойдет не так. Но тут советы бессмысленны – каждый сам решает для себя.

Еще один риск – покупка коммерческой встройки как готового арендного бизнеса. Никто не даст гарантии, что после заключения сделки арендаторы не расторгнут договоры. Порой жулики-продавцы специально создают «наполняемость» площадей ради более выгодной продажи. Поэтому я потенциальным покупателям street-retail всегда советую в первую очередь изучить городские аукционы по недвижимости, где нет активов с фиктивными арендаторами, а сами сделки максимально прозрачные.

 

Поиск помещения


Перед совершением сделки необходимо тщательно проанализировать рынок – его состояние, цены, ставки. Это поможет понять, какие районы города вам, как инвестору, с вашим бюджетом по зубам. А после уже в них искать локации для максимально эффективного бизнеса. В любом районе города всегда есть хорошие места и те, где помещения под торговлю лучше не покупать. К последним относятся, например, окраины района. Добираясь туда от метро, человек наверняка уже зайдет по дороге во все необходимые магазины. И торговые точки у своего дома проигнорирует.

Анализировать нужно множество параметров: от проходимости до планировок помещения. И в любом случае независимо от того, какого арендатора вы хотите «посадить» в свое помещение, перед покупкой площади вы уже должны понимать – подходящая ли это локация для бизнеса, который вы задумали.

 


Подбор арендатора


После выбора локации и помещения можно приступать к поиску потенциального арендатора. Но найти его нужно до того, как вы закроете сделку по покупке площадей! У вас в арсенале еще на этапе переговоров с собственником помещения должны быть реальные предложения от сетевых операторов с четкими коммерческими условиями. Нередко бывает так, что вам помещение нравится и вы на 100% уверены в его коммерческом потенциале, но ни один арендатор не хочет его даже смотреть. Это повод задуматься, а действительно ли оно такое идеальное. Я с высоты своего 17-летнего опыта работы с разными ретейлерами всегда советую собственникам помещений прислушиваться к менеджерам по развитию этих компаний. Они точно знают требования своих работодателей к недвижимости и могут заранее сказать, соответствует ли им ваше помещение и сможет ли оно пройти инвестиционный комитет.

Только определившись с арендатором, вы сможете просчитать параметры своего будущего бизнеса и сроки его окупаемости. Если все сделать правильно, даже сегодня, несмотря на сложную экономическую ситуацию, можно инвестировать в street-retail и неплохо на этом зарабатывать.

 


Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Добавить комментарий

Подписаться на рассылку статей